O presente artigo tem como objetivo fazer uma análise das Quotas Condominiais a partir da uma visão principiológica, em especifico os Princípios da Razoabilidade e da Proporcionalidade, princípios Constitucionais.
Essa analise já tem sido feita em alguns julgados, bem como até onde a Fração Ideal como regra para cobrança das Quotas condominiais resulta em um justo valor.
Essas indagações estão levando ao judiciário lides que buscam uma medida mais equitativa na hora de definir o valor das Quotas condominiais, e por esse motivo o tema tem sido fundamento para decisões polemicas, com argumentações a luz dos princípios constitucionais, trazendo ao debate novos pontos de vistas, resultando em uma realidade que carece de maior segurança jurídica.
De acordo com (Assis, Kumpel, & Peres, 2016, p. 194) os princípios orientam e condicionam, vejamos:
“Os princípios constitucionais orientam e condicionam a elaboração das leis, ao estabelecer limites materiais e formas ao poder de legislar. O mesmo ocorre com a elaboração de demais textos normativos como decretos, convenções, e regimentos internos.”
Sendo assim é necessário fazer a definição dos dois princípios abordados no presente artigo. Sobe a ótica de Constitucionalistas, nesse caso, em relação ao Princípio da Proporcionalidade Gilmar Mendes (Mendes & Branco, 2018, pp. 331, 332)em sua obra define:
A doutrina identifica como típica manifestação do excesso de poder legislativo a violação do princípio da proporcionalidade ou da proibição de excesso, que se revela mediante contraditoriedade, incongruência e irrazoabilidade ou inadequação entre meios e fins No direito constitucional alemão, outorga-se ao princípio da proporcionalidade ou ao princípio da proibição de excesso qualidade de norma constitucional não escrita. A utilização do princípio da proporcionalidade ou da proibição de excesso no direito constitucional envolve, como observado, a apreciação da necessidade e adequação da providência legislativa. O Tribunal Constitucional explicitou, posteriormente, que “os meios utilizados pelo legislador devem ser adequados e necessários à consecução dos fins visados. O meio é adequado se, com a sua utilização, o evento pretendido pode ser alcançado; é necessário se o legislador não dispõe de outro meio eficaz, menos restritivo aos direitos fundamentais”
Já em relação ao Princípio da Razoabilidade o Constitucionalista Fabio Pallaretti Calcine (Calcini, 2003, p. 146) entende da seguinte forma:
A razoabilidade é uma norma a ser empregada pelo Poder Judiciário, a fim de permitir uma maior valoração dos atos expedidos pelo Poder Público, analisando-se a compatibilidade com o sistema de valores da Constituição e do ordenamento jurídico, sempre se pautando pela noção de Direito justo, ou Justiça Sob a ótica do princípio da razoabilidade, interpreta-se uma dada circunstância jurídica sob os aspectos qualitativos, tais como, social, econômico, cultural e político, sem se afastar dos parâmetros legais. O Administrador atinge os fins pretendidos pela lei, utilizando-se dos meios adequados, agindo com razoabilidade, ao evocar o bom senso e a prudência em seus atos, de modo que sejam moderados, aceitáveis e desprovidos de excessos.
Como aplicar Princípios Constitucionais dentro do tema Quota Condominial? Na verdade, a não aplicabilidade desses princípios é o que dá sentido ao debate, a uma nova forma de analisar uma questão que já estava legalmente sedimentada. Curioso é perceber que em tempos onde falamos da Constitucionalização das Leis, da exigência da observação dos Princípios Constitucionais, o debate em relação as Quotas Condominiais que aparentemente seria justo de acordo com a Fração Ideal é levado a apreciação dos nossos tribunais justamente por questões principiológicas.
Como que uma legislação que vem sido aplicada a anos, aparentemente justa, é colocada à prova? Aquilo que outrora era objeto de segurança jurídica hoje carece de nova análise, justamente pelo ponto de vista principiológico.
A lei nasce dos costumes, e evolui de acordo com a evolução da sociedade.
A legislação é clara em relação ao assunto, porém antes de examinarmos os recentes julgados é jus deixar claro o conceito de Quotas e até mesmo de Fração Ideal.
Nesse sentido Caio Mário da Silva Pereira (Pereira, 2014, p. 99), define a fração ideal:
A cada apartamento ou unidade autônoma deve corresponder uma fração ideal no condomínio sobre o terreno e partes comuns do edifício. Isto é fundamental no regime da propriedade horizontal, já que resulta esta da fusão indissociável da propriedade exclusiva do apartamento com o condomínio daquelas coisas.
O Código Civil em seu artigo 1.336 inciso I, estabelece que o modo de calcular as despesas condominiais é de acordo com a Fração Ideal, salvo se a Convenção Condominial estipular outra forma.
Art. 1.336. São deveres do condômino: I – contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção; (Redação dada pela Lei nº 10.931, de 2004)
Já o artigo 1.334 inciso I do mesmo Código Civil estabelece que a Quota Condominial serve para atender as Despesas Ordinárias e até Extraordinárias do Condomínio.
Art. 1334.
Além das cláusulas referidas no art. 1.332 e das que os interessados houverem por bem estipular, a convenção determinará:
I - a quota proporcional e o modo de pagamento das contribuições dos condôminos para atender às despesas ordinárias e extraordinárias do condomínio.
Ou seja, a Quota Condominial é estabelecida o Quantum necessário ao custeio das despesas Comuns do Condomínio, tais como: os funcionários, porteiro, zelador, os serviços, piscineiro e jardineiro, manutenção em elevadores, luz, água, melhorias e benfeitorias estruturais.
O código civil não faz menção detalhada ao significado ou diferenças do que são despesas ordinárias e ou extraordinárias. Porém essas diferenças são apontadas na Lei do Inquilinato no 8.245/91 em seus artigos 22 e 23., que deixa bem diferenciado uma da outra a fim de estabelecer melhor as regras contratuais entre Locador e Inquilino.
Mas o fato é que as Despesas Ordinárias são aquelas para cobrir os gastos e custos de manutenção ordinários das áreas de uso comum.
E as extraordinárias são aquelas que tem relação com investimentos, reformas e melhorias nessas áreas.
É essencial entender o conceito de Fração Ideal e de Quota Condominial para entendermos o objetivo do artigo.
De que forma a cobertura utiliza mais por um mesmo serviço prestado? Qual é o ônus ou o prejuízo que as unidades maiores geram aos Condomínios?
A princípio a ideia é de que os serviços prestados são de forma igualitária para todos, presume-se que todos utilizam em igual condições.
Mas não é assim quando o cálculo é pelo entendimento da Fração Ideal, nesse caso os imóveis maiores pagam uma taxa maior de manutenção.
Acontece que a parte interna desses imóveis é de responsabilidade do proprietário, e as partes externas são aquelas que o uso é igual para todos.
Não seria mais justo dividir de acordo com o consumo e não com o tamanho do apartamento?
Dentro desse contexto temos a Jurisprudência abaixo onde os proprietários de lojas no térreo, com saída independente para rua, pleiteiam um valor de quota mais igualitário, levando em consideração o espaço comum que eles realmente utilizam.
Tiveram o recurso parcialmente provido, com votação favorável. No acórdão o Ministro Moura Ribeiro esclarece que:
“A regra estabelecida no art. 1.340 do novo Código Civil atende ao princípio da equidade, evitando o enriquecimento indevido dos condôminos que se utilizam de serviços ou de partes comuns a diversos deles, em detrimento daqueles que não utilizam os referidos serviços e equipamentos comuns. Na espécie, o condômino somente pode suportar, na proporção de sua participação no condomínio, as despesas de conservação das coisas de cuja utilização efetivamente participa. Onde não existe o gozo e/ou o uso da coisa comum, não existe obrigação de suportar os correspondentes dispêndios”. Recurso especial parcialmente provido.
EMENTA:CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. RECURSO MANEJADO SOB A ÉGIDE DO CPC/73. CONDOMÍNIO. LOJA TÉRREA COM ENTRADA INDEPENDENTE. CRITÉRIO DE RATEIO. CONTRIBUIÇÃO DO CONDÔMINO APENAS NAQUILO QUE EFETIVAMENTE FOR PARTÍCIPE NA DESPESA E NA PROPORÇÃO DAS FRAÇÕES IDEAIS. DOUTRINA. PRECEDENTE. RECURSO ESPECIAL PARCIALMENTE PROVIDO. 1. Inaplicabilidade do NCPC neste julgamento ante os termos do Enunciado Administrativo nº 2 aprovado pelo Plenário do STJ na sessão de 9/3/2016: Aos recursos interpostos com fundamento no CPC/1973 (relativos a decisões publicadas até 17 de março de 2016) devem ser exigidos os requisitos de admissibilidade na forma nele prevista, com as interpretações dadas até então pela jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça. 2. A natureza estatutária da convenção de condomínio autoriza a imediata aplicação do regime jurídico previsto no novo Código Civil (REsp nº 722.904/RS, Rel. Ministro CARLOS ALBERTO MENEZES DIREITO, Terceira Turma, DJ 1º/7/2005). 3. A convenção condominial deve estar em sintonia com a lei porque apesar da autonomia dos condôminos em autorregulamentar suas condutas, jamais poderão perder de vista a lei, cuja obediência se impõe pelo princípio da supremacia da ordem pública sobre as deliberações privadas. 4. A regra estabelecida no art. 1.340 do novo Código Civil atende ao princípio da equidade, evitando o enriquecimento indevido dos condôminos que se utilizam de serviços ou de partes comuns a diversos deles, em detrimento daqueles que não utilizam os referidos serviços e equipamentos comuns. 5. Na espécie, o condômino somente pode suportar, na proporção de sua participação no condomínio, as despesas de conservação das coisas de cuja utilização efetivamente participa. 6. Onde não existe o gozo e/ou o uso da coisa comum, não existe obrigação de suportar os correspondentes dispêndios. 7. Recurso especial parcialmente provido. (STJ – REsp: 1652595 PR 2015/0193235-6, Relator: Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, Data de Julgamento: 05/12/2017, T3 – TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 20/02/2018)
Ainda com esse entendimento de justa proporcionalidade temos a polemica Jurisprudência do Estado de Minas Gerais onde o desembargador Guilherme Luciano Baeta Nunes em seu acórdão argumenta da seguinte maneira:
“Aos olhos do homem médio, o apartamento de cobertura de um prédio, seja ele de luxo ou modesto, não incorre em despesas ordinárias ou de custeio, entendidas como aquelas direcionadas à manutenção de elevadores, salários de empregados e respectivos encargos, taxa de consumo de água e esgoto, luz das áreas comuns, seguro do edifício, materiais de limpeza, honorários do administrador ou do síndico etc., quase 90% maiores do que aquelas demandadas aos apartamentos tipo. Basta imaginar que o serviço prestado pelo porteiro é o mesmo para todos os condôminos, assim também o sendo o serviço da faxineira, do jardineiro, a atividade do portão eletrônico, do elevador e assim por diante. materiais de limpeza, honorários do administrador ou do síndico etc., quase 90% maiores do que aquelas demandadas aos apartamentos tipo. V.V: Embora o critério primário de rateio das despesas do condomínio seja o de proporcionalidade às frações ideais (art. 1.336, inciso I, do CPC, e art. 12, § 1º, da Lei 4.591/64), a prevalência pura e simples desse critério pode levar a situações de desequilíbrio e de ferimento ao princípio que veda o enriquecimento sem causa (art. 884 do Código Civil)”.
Ementa: AÇAO DECLARATÓRIA, CONDOMINIO, COBERTURA, RATEIO DE DESPESAS FRAÇAO IDEAL: Nos termos do art. 12, § 1º, da Lei 4.591/64, salvo disposição em contrário na Convenção, a fixação da quota no rateio corresponder a Fração ideal de terreno de cada unidade. Embora o critério primário de rateio das despesas do condomínio seja o de proporcionalidade das frações ideais (art. 1.336, inciso I, do CPC, e art. 12, § 1º, da Lei 4.591/64), a prevalência pura e simples desse critério pode levar a situação de desequilíbrio e de ferimento ao princípio que veda o enriquecimento sem causa (art. 884 do Código Civil). (TJ-MG – AC: 10024103111126001 MG, Relator: Guilherme Luciano Baeta Nunes, Data de Julgamento: 05/11/2013, Câmaras Cíveis / 18ª CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 08/11/2013)
Embora o argumento do relator tenha sido um aceno a possíveis injustiças, o mesmo não prosperou em sede de recurso porque a perícia constatou que não havia individualização dos serviços de água e gás encanado nesse condomínio, sendo evidente que nesse caso de fato uma propriedade maior utilizaria maior quantidade dos serviços que não são individualizados.
A proposito a individualização dos serviços de gás e água, bem como de outros possíveis serviços, é essencial na hora de exigir judicialmente uma Quota Condominial proporcional ao que de fato é utilizado.
Recentemente a Desembargadora do Tribunal de Justiça do Estado do Mato Grosso, Maria Helena Póvoas proferiu uma brilhante decisão que abordou explicitamente a necessidade da aplicação dos Princípios da Razoabilidade e Proporcionalidade, vejamos:
Recurso Especial interposto nos autos da Apelação Cível 1013557-2.2016.8.11.0041 Recorrente CONDOMÍNIO RESIDENCIAL EDIFÍCIO AMÉRICA CENTRAL Recorrido ESPÓLIO DE MANOEL GARCIA E OUTRO(S) Vistos, etc. Trata-se de Recurso Especial interposto por Condomínio Residencial Edifício América Central, com fundamento no art. 105, inciso III, alíneas “a” e “c”, da Constituição Federal, contra o acórdão proferido pela Segunda Câmara de Direito Privado, assim ementado (id. 3563504): “APELAÇÃO CÍVEL – DESPESAS CONDOMINIAIS – RATEIO DAS DESPESAS REFERENTES A UTILIZAÇÃO DAS ÁREAS COMUNS E INDIVISÍVEIS DO CONDOMÍNIO – INOBSERVÂNCIA DA RAZOABILIDADE E DA PROPORCIONALIDADE – POSSIBILIDADE DE DIVISÃO IGUALITÁRIA ENTRE OS CONDÔMINOS JÁ QUE O FATO DE ESTE POSSUIR ÁREA MAIOR EM NADA ONERA AS DESPESAS DO CONDOMÍNIO – REPETIÇÃO DO INDÉBITO – NÃO ACOLHIMENTO DECISÃO A QUE SE CONFERE EFEITO EX NUNC - RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. Embora a assembleia dos condôminos seja livre para estabelecer a forma de fixação das cotas condominiais devem ser observados os princípios da razoabilidade e isonomia entre os condôminos. Não se justifica impor pagamento ao condômino que possui fração ideal maior o pagamento de despesas ordinárias referentes as áreas comuns ou indivisíveis em percentual maior quando a utilização de tais áreas é realizada de forma igual e indistintamente por todos, não havendo qualquer serviço diferenciado ao condômino que possui área maior. Conferido efeito ex nunc à decisão não há como acolher pedido de repetição do indébito na forma pretendida. (Apelação Cível 1013557-72.2016.8.11.0041, DESA. MARIA HELENA G. PÓVOAS, SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO, Julgado em 05/09/2018, publicado no DJE 01/10/2018).
A relatora nesse caso argumentou no sentido de que o fato do proprietário possuir uma área maior, não onera os outros apartamentos em nada, os serviços prestados são os mesmos. A mesma traz a baila os princípios da razoabilidade, da proporcionalidade e da isonomia.
A muitas jurisprudências sobre o debate, os entendimentos são divergentes, mas a realidade é que cada vez mais os moradores de coberturas ou de unidades maiores, bem como de unidades que por outros motivos acabam não utilizando os serviços comuns de forma diferenciada dos demais, querem a justa cobrança daquilo que realmente é utilizado, e vão as vias judiciais.
A lei descreve que a convenção condominial pode eleger um outro tipo de divisão de despesas que não seja a Fração ideal, mas caso ela seja muda nesse assunto o entendimento aplicado é o Código Civil, o da fração ideal.
Dificilmente iremos encontrar uma convenção condominial que aborda outro critério, mesmo porque na maioria das vezes essas Convenções são formuladas de forma genérica pelas construtoras, outrossim também seria difícil um Assembleia Condominial que aprovasse uma reforma na Convenção, os interesses desses apartamentos onde as unidades são maiores são sempre a minoria, visto que estamos falando de coberturas ou térreos. Jamais conseguiriam um Quórum capaz de alterar a convenção para mudar esse entendimento.
É preciso que os moradores que se sintam prejudicados vão em busca de mudar essa realidade nas vias judiciais, da forma como tem acontecido. O número de lides a esse respeito já nos coloca diante de uma realidade que pede maior segurança jurídica em relação ao assunto.
Cobrar de acordo com a utilização não é uma inovação ou algo inédito.
De acordo com Rubens Carmo Elias Filho (Filho, 2015, pp. 295,314) podemos verificar no Direito Comparado que outros Países como a Itália leva em consideração com a efetiva utilização, já a França em relação aos serviços e equipamentos coletivos o pagamento é de acordo com a utilidade que esses tem para cada condômino.
Em alguns casos, de forma bem discreta já é possível se deparar com o entendimento da forma Hibrida dos cálculos de Quotas Condominiais, sendo que os valores ordinários divididos pela efetiva utilização, e os valores extraordinários pela fração ideal.
Encontrar uma maneira mais justa da cobrança dessas despesas condominiais sem duvida é salutar e necessário. A fração ideal simplesmente é o calculo que leva em consideração o tamanho da propriedade. É preciso analisar os serviços realmente prestados, analisar os serviços individualizados, enfim, levar em consideração critérios mais apurados, de forma menos genérica e mais equitativa.
Até mesmo porque nosso ordenamento jurídico veda o enriquecimento sem causa, argumento inclusive utilizado na Jurisprudência do Estado de Minas Gerais, pelo relator desembargador Guilherme Luciano Baeta Nunes, redação do artigo 884 do Código Civil de 2002.
Art. 884. Aquele que, sem justa causa, se enriquecer à custa de outrem, será obrigado a restituir o indevidamente auferido, feita a atualização dos valores monetários.
Sendo assim, se é vedado o enriquecimento ilícito, porque as unidades maiores devem pagar por valores maiores quando os serviços utilizados são os mesmos das unidades menores, alguém está se beneficiando.
É preciso um olhar mais atento sobre esse assunto, nenhuma lei é imutável, a legislação deve acompanhar as transformações sociais.
A Legislação Brasileira vive um momento de efetiva Constitucionalização das Leis, onde os princípios e garantias fundamentais da nossa Constituição Federal estão sendo exigidos, de forma manifesta. Portanto o que se espera é que seja dada uma interpretação mais isonômica na questão Quota Condominial, não engessando apenas no critério fração ideal, fechando os olhos para os Princípios outrora tão mencionados nesse texto, Proporcionalidade, Razoabilidade e Isonomia.
Bibliografia
Assis, O. Q., Kumpel, V. F., & Peres, I. H. (2016). Manual de Direito Condominial: Uma abordagem Interdiciplinar. São Paulo: Y K EDITORA.
Calcini, F. P. (2003). O Principio da Razoabilidade: um limitee a discrecionariedade administrativa . Campinas: Millennium.
Filho, R. C. (2015). Condominio Edilicio Aspectos de direito material e processual. São Paulo: Atlas.
Mendes, G. F., & Branco, P. G. (2018). Curso de Direito Constitucional. São Paulo: Saraiva Jur.
Pereira, C. M. (2014). Condominio e Incorporações. Rio de Janeiro : Forense.
www.sindicolegal.com
*Miguel Zaim é advogado especialista em Direito e Processo Civil, Direito e Processo Penal, Constitucional e Ambiental; doutor em Ciências Jurídicas e Sociais e presidente da Comissão de Direito Condominial da OAB-MT
